С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания.
Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале. Из этой инструкции вы узнаете: · Зачем обменивать квартиру.
· Какие есть способы обмена квартиры.
· Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
· Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
· Что такое прямой и альтернативный обмен.
· Как обменять квартиру по схеме trade-in.
· В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
· Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
· Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.
· Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки.
Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
· Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
· Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
· Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.
· Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
· Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры?
При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке. Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную. Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.
При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков. Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Какой договор нужно заключать при обмене квартиры?
В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены.
· договор мены (для прямого обмена);
· договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).
Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.
При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.
В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Что представляет собой схема trade-in?
Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.
Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.
Можно ли обменять ипотечную квартиру?
Можно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст. 345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются. В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре.
Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета).
· заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
· договор обмена;
· договоры социального найма для обеих квартир;
· ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
· копии паспортов квартиросъемщиков;
· справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
· технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
· справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
· нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
· справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
· разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Те же, что требуются при покупке и продаже.
· подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
· паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
· кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
· нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
· разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
· справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
· справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
· договор мены или договоры купли-продажи.
Что делать после заключения сделки?
После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.
Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ).
· подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
· нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
· документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
· согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).
Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.
При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).
Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов
Свежие комментарии